Paragraaf grondbeleid

Op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is de paragraaf grondbeleid een verplicht onderdeel in zowel de begroting als de jaarrekening. In de jaarrekening moet deze paragraaf de volgende elementen bevatten:

• Een visie op het grondbeleid in relatie tot de doelstellingen van de programma’s;
• Een beschrijving van de uitvoeringswijze van het grondbeleid;
• Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
• Een onderbouwing van de winstneming;
• Beleidsuitgangspunten omtrent reserves en risico’s van grondzaken.

In de jaarrekening dient de paragraaf grondbeleid als verantwoording en terugblik op de uitvoering van de begroting.

Visie en uitvoering grondbeleid Schagen
In oktober 2023 is de nota Grondbeleid 2023 door de raad vastgesteld. Hierin is opgenomen dat wij op een actieve of faciliterende wijze grondbeleid voeren of mengvormen daarvan via specifieke samenwerkingsvormen. Per project beoordelen wij welk type grondbeleid het beste geschikt is voor het realiseren van onze beleidsdoelstellingen.

Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf geen grondexploitaties voert maar dit overlaat aan private ontwikkelaars. De gemeente 'faciliteert' deze grondexploitaties door te investeren in plankosten, zoals het maken van een nieuw bestemmingsplan, het treffen van voorzieningen in de openbare ruimte en het aanleggen van nutsvoorzieningen, welke kosten vervolgens zullen worden verhaald op betrokkenen via anterieure overeenkomsten.
Gemeentelijke grondexploitaties zijn een uiting van actief grondbeleid. Gronden kunnen pas als grondexploitatie worden verantwoord als er voor deze gronden een door de raad vastgestelde grondexploitatie is geopend.

Informatievoorziening MPG
Jaarlijks wordt naast de jaarrekening de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) ter vaststelling aan de raad voorgelegd. Dit rapport biedt inzicht in de voortgang van lopende grondexploitaties en het faciliterend grondbeleid. Het MPG bevat zowel een terugblik als een vooruitblik, inclusief financiële vertalingen van de verwachte ontwikkelingen. Daarnaast biedt het informatie over winstneming, de stand van de reserve grondexploitaties en de bijbehorende risico’s. Voor verdere details wordt verwezen naar het MPG 2026.

Overgang van de Wro naar de Omgevingswet
De Omgevingswet (Ow), die op 1 januari 2024 in werking is getreden, vervangt de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Waar de Wro een exploitatieplan als instrument bood om regie te behouden en kostenverhaal af te dwingen, biedt de Ow nieuwe mogelijkheden. Zo kunnen kostenverhaal en locatie-eisen nu worden geïntegreerd in het omgevingsplan of de omgevingsvergunning voor buitenplanse activiteiten.

Vennootschapsbelasting (VPB)
Gemeentelijke grondexploitaties worden beschouwd als ondernemingsactiviteiten en vallen daarom onder de vennootschapsbelasting. Momenteel is het totaal van de grondexploitaties niet winstgevend, waardoor er geen vennootschapsbelasting betaald dient te worden.  

Richtlijnen verslaglegging en resultaatbestemming
Volgens de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ (2023) van de Commissie BBV gelden de volgende richtlijnen:

• De looptijd van een grondexploitatie is maximaal 10 jaar, tenzij de gemeenteraad aanvullende beheersmaatregelen vaststelt.
• Rentetoerekening aan grondexploitaties is gelijk aan de omslagrente. Deze bedraagt 1,2%.
• De disconteringsvoet voor alle grondexploitaties is 2%, als basis voor de Netto Contante Waarde.

Verlies- en winstneming

• Verliesneming: Zodra verwacht wordt dat een grondexploitatie verliesgevend zal zijn, wordt een verliesvoorziening getroffen.
• Winstneming: Winsten worden genomen bij afsluiting van een grondexploitatie of gedurende de looptijd, conform BBV-richtlijnen. In Schagen gaat de genomen winst naar de reserve grondexploitaties.

Ontwikkeling gemeentelijke grondexploitatieportefeuille

De gemeentelijke grondexploitatieportefeuille omvat per datum 31-12-2025 acht (8) grondexploitaties. Zie de tabel hierna.

Toelichting
Bij jaarrekening 2024 was nog sprake van 7 grondexploitaties.

In 2025 is één nieuwe grondexploitatie geopend:

• Warmenhuizen Dergmeerweg

Volgens de verwachting in de MPG 2025 zou ook de grondexploitatie Makado Schagen in 2025 worden afgesloten. Aangezien er nog een grote betaling moet worden voldaan wordt Makado nog niet afgesloten. De verwachting is dat deze exploitatie in 2026 kan worden afgesloten.

De grondexploitatie Denneweg loopt inmiddels meer dan 10 jaar. Dit is het gevolg van de uitspraak van de Raad van State die meerdere jaren op zich heeft gewacht. Er worden nieuwe stikstofonderzoeken uitgevoerd zodat de uitvoering van het project als nog doorgang kan vinden.

Grondexploitatiecomplexen in voorbereiding
In onze reguliere begroting houden we rekening met een jaarlijkse onttrekking van € 100.000,- ten laste van de reserve grondexploitatie. Deze onttrekking vindt echter alleen plaats indien een bepaalde ontwikkeling mogelijk niet leidt tot het vaststellen van een grondexploitatie. Dit risico is opgenomen in de prognose van de reserve grondexploitatie in de MPG.
De boekwaarde van deze bouwgronden in voorbereiding worden onder de immateriële vaste activa (IMVA) verantwoord.
Hieronder het overzicht van de geïnvesteerde voorbereidingskredieten.

Te verwachten resultaten

 
Toelichting
Er zijn op dit moment 3 grondexploitaties in voorbereiding. Het project in voorbereiding Dergmeerweg is een grondexploitatie geworden. De voorbereidingskosten zijn “overgeheveld” en maken nu onderdeel uit van de grondexploitatie. Tot 31-12-2025 zijn op bovenstaande drie projecten voor € 885.0000 aan netto voorbereidingskosten geboekt op het onderhandenwerk. De ramingen betreffen inschattingen van de totale voorbereidingskosten tot aan het moment van bestuurlijke vaststelling van de grondexploitatie.

Vergelijking begroting en realisatie 2025
De ontwikkeling op de boekwaarde kan worden vergeleken met de oorspronkelijke begroting. De raad heeft bij MPG 2025 (1 januari 2025) de grondexploitatiebegrotingen geactualiseerd vastgesteld. Wij vergelijken de gerealiseerde lasten en baten, met de begrotingen uit de stand MPG 2025.

Toelichting
De voortgang op de lasten is achter gebleven op de begroting (- € 4,6 mln). Dit betekent dat in de meeste projecten de voortgang op de planontwikkeling en het bouw- en woonrijp maken minder snel gaat dan werd verwacht.
NB, de lasten zullen nog wel volgen maar de fasering hiervan loopt achter bij de verwachting van vorig jaar.
De baten zijn lager dan de totaalbegroting (€ -1,6 mln). Dit is het gevolg van grondtransacties die zijn doorgeschoven naar 2026.

Resultaat grondexploitaties
Het resultaat van alle grondexploitaties tezamen bedraagt ca. € 0,28 mln voordelig. Ten opzichte van het MPG 2025 is het resultaat 0,4 mln voordeliger geworden. Een verklaring voor dit resultaat wordt gegeven in het MPG 2026.

Winstneming
Tussentijdse winstneming wordt gedaan op basis van door de BBV voorgeschreven ‘PoC- methode’ (Percentage of Completion) waarbij verder ook rekening wordt gehouden met eventuele projectspecifieke risico’s zoals verwoord in de MPG.
De winstneming bij jaarrekening 2025 bedraag Doordat er vorig jaar te veel winst is genomen bij Landsheer moet er dit jaar een correctie plaatsvinden op de winstneming. Bij Dijkzicht is het resultaat winstgevend geworden, waardoor er dit jaar voor het eerst winst is genomen.

Wanneer we Landsheer als voorbeeld nemen wordt de winstneming als volgt bepaald:

-       Het resultaat op van de kosten en opbrengsten op eindwaarde bedraagt € 5,58 mln.
-       Het project kent € € 128.000 aan projectrisico’s en € 0 aan projectkansen. De winstneming wordt vervolgens berekend op het resultaat gecorrigeerd voor de projectrisico’s en kansen (5,45 mln).
-       67,4% van de totale kosten op eindwaarde zijn gerealiseerd.
-       97,6% van de totale opbrengsten op eindwaarde zijn gerealiseerd.
-       De PoC bedraagt dan: 67,4% * 97,6%=65,8%.
-       De totale winstneming bedraagt dan 65,8% * 5,45 mln = € 3,58 mln.
-       Aangezien er eerder € 1,11 mln aan winst is genomen bedraagt de winstneming € 2,48 mln.
 
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de genomen winst bij de jaarrekening 2025:

Verliesvoorziening
Vanuit het zogenaamde voorzichtigheidsbeginsel dient een verwacht nadelig resultaat direct te worden afgedekt vanuit een voorziening. Deze verliesvoorziening wordt gelijk gesteld aan het nadelig resultaat op eindwaarde van het project.
In totaal zijn er 3 projecten met een totaal nadelig resultaat van € 3,04 mln. (zie tabel 13). De benodigde verliesvoorziening is dus ook € 3,04 mln.
Bij de jaarrekening 2024 was een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van € 3,07mln.
Dit betekent dat een deel van de verliesvoorziening vrij kan komen te vallen (€ 0,04 mln.).